口头租赁协议可以解除吗？怎样解除？ 作者：未知     时间：2019-04-12    来源：互联网

　　摘要：

　　甲银行与乙公司于2012年1月签订借款合同，约定乙公司向甲银行借款1000万元，期限为5年;乙公司应于2012年6月底前办妥国有土地使用权抵押登记手续，否则甲银行有权提前收回贷款。合同签订后，甲银行如约出借款项，但乙公司一直未办理国有土地使用权抵押登记手续。2014年3月，甲银行将乙公司的信用等级登记为次级，并发函通知乙公司依约终止借款合同。

　　同年5月，甲银行诉至法院，请求判令乙公司立即偿还借款本金1000万元及相应利息。乙公司则以借款合同尚未到期、甲银行无权解除合同为由抗辩，请求法院驳回甲银行的诉讼请求。

　　【分歧】

　　本案争议焦点为：案涉借款合同关于提前收回贷款的约定是否属于当事人约定解除权的条款。

　　第一种观点认为，提前收回贷款会产生与行使解除权一样的法律后果，故关于乙公司不办妥抵押手续、甲银行就有权提前收回贷款的条款属于约定解除权的条款;合同解除权应及时行使，否则不利于合同关系的稳定;甲银行享有解除权近两年后才要求解除合同，

　　摘要：口头租赁协议可以解除吗？怎样解除？房屋租赁合同在民法上属于转移财产使用权的范畴，赁合同中的使用方并没有房屋的所有权。口头租赁合同因为随意性、变动性、不确定性较大，所以会存在着不少风险。

　　【案情简介】

　　五年前，杨某将自家旧房出租给熟人李某，双方没有签订书面租赁协议，五年来李某定期将房租按月交付给杨某，李某一直将该房屋当做自家房屋居住使用，双方相安无事。这段时间来，楼市火爆，杨某动了心思将旧房出售，遂找到李某商量终止租赁并腾退房屋，李某不同意。杨某回家后，有人支招，起草一份“解除口头房屋租赁合同通知书”，要求李某在一周内将房腾回。谁料李某拒收这份通知书，杨某找到司法所询问解决办法。

　　【法律分析】

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案例中，杨某和李某之间的租赁合同即为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经补充约定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　由于双方没有补充约定剩余租期，杨某可以随时解除合同，由于法律没有规定解除合同必须采取书面形式，杨某口头通知李某解除协议即可，李某拒收“通知书”不影响协议解除。但是根据法律规定，杨某必须给李某留有合理期限腾退房屋。后经过司法所耐心调解，杨某认识到自己要求李某一周内腾房的行为不仅于法无据，也伤害了和李某的多年感情。双方解开心结后，杨某将房屋以略低于市场价格的形式出售给了李某。

　　【相关知识】

　　房屋租赁合同在民法上属于转移财产使用权的范畴，即合同一方将自己所有的财产（房屋）交给合同另一方占有、使用及收益，同时，使用方向交付方支付相应的租金。租赁合同中的使用方并没有房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条规定的内容可知，城市房屋租赁合同为要式合同，应当签订书面的租赁合同。但在现实生活中，也会存在着很多口头房屋租赁合同并实际履行的情况。

　　口头租赁合同因为随意性、变动性、不确定性较大，所以会存在着不少风险。我国相关法律对于口头租赁合同的效力也作出了相应的规定，这些都适用于房屋租赁合同。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

　　由以上法律规定的内容可知，口头房屋租赁合同未采用书面形式的视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同的双方当事人而言，其均有权可以随时解除合同，双方均享有任意解除权，不以对方违约为要件，解除合同的当事人如果是出租人，则其应当在合理期限之前通知承租人。

　　已超出解除权行使的合理期限，应当驳回甲银行的诉讼请求。

　　第二种观点认为，借款合同关于提前收回贷款的约定，不属于当事人约定解除权的条款;在甲银行提前收回贷款的条件成就时，其据此诉请要求借款人乙公司提前偿还借款本息，法院应予支持，该诉请不以解除合同为前提。

　　【评析】

　　条款定性，决定着法律思维分析的起点和方向。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”审判实践中，准确识别争议条款是否属于约定解除权条款，是正确适用合同解除权规定解决相关纷争的基础和前提，直接影响案件处理结果。

　　当前越来越多的金融借款合同中包含了特定情形下贷款人有权提前收回贷款的约定，该案因此具有一定的典型性。就案件处理而言，笔者同意上述第二种观点，除前述理由外，还有以下三点考虑：

　　1.透过合同法相关法条的表述，可以看出“提前收回贷款(借款)”与“解除合同”在逻辑关系上系不同概念。合同法第二百零三条规定，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。该条款虽系针对未按约定使用借款的情形，但已可以说明“提前收回借款”与“解除合同”是两个不同的法律概念。

　　2.根据相关金融法规，甲银行的诉讼请求应当得到支持。《贷款通则》第二十二条第五项规定，借款人未能履行借款合同规定义务的，贷款人有权依据合同约定要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款。

　　3.案涉借款合同有关提前收回贷款的条款，其实也可看成双方当事人对合同终止条件所作的约定，即相关情形出现时，甲银行有权按照约定，通过提前收回贷款的方式终止借款合同，提前收回贷款。需要注意的是，合同法第九十一条规定了合同终止的七种情形，包括合同解除、债务相互抵销、法律规定或当事人约定终止的情形等。据此，合同终止是合同解除的上位概念，不应将合同终止等同于合同解除。

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