购买二手房现腐尸 买主可起诉退房 作者：未知     时间：2019-04-02    来源：互联网

　　摘要：我国对机动车包括家用汽车的各项管理都是严格的，机动车不能落籍，不能取得号牌，就不能上路行驶。那么，异地购车在当地无法落籍怎么办？能否

　　要求退货？下面一起来看看一起相关咨询案例。

　　【咨询案例】

　　日前，我在外地购买了一辆家用小轿车，但当把它开回我的所住地申请落籍办理牌照时，却被告知该车不符合当地排放标准，不能落籍办理牌照。于是，

　　我与卖车的经销商取得联系，说明情况，要求退货，却遭到经销商的拒绝，理由是该车在销售地是可以上牌照的。

　　摘要：11月29日，温州的倪先生花了93万元买了一栋5层的二手房，当交完尾款,喜滋滋去查看时竟发现房子内有一具腐尸，因此倪先生将房东告上法庭要求退

　　房。那么，在这起二手房买卖纠纷案例中，买主是否能要求退房呢?

　　【案件经过】

　　花93万元买了一栋5层的二手房，倪先生交完尾款，喜滋滋去查看。三楼的房门锁着，好像有一股腐败的味道。倪先生没多想，一脚踹开，接下来的场面

　　吓得他魂飞魄散——房内床上有一具已经腐败的尸体!

　　这座房子位于温州龙岗翔光巷，事情发生在11月29日。当地警方介入调查，已基本排除了他杀的可能，但疑问如乌云笼罩在倪先生心头，久久未散去……

　　疑问一：腐尸是何时出现在里面的?

　　出事的房子，位于一处老小区。11月29日上午，房子前后门都已贴上封条。

　　倪先生说，11月6日他付了10万元定金，买下此房用于自住。此前七八天，也就是10月底，他和家人去看过房子。

　　“当时从一楼到五楼每个房间都看了，没有问题，才下了决心。” 倪先生说，

　　这栋楼总共5层，一二层是饶先生开的理发店，10月底还开着。三到五层没装修过，房间里摆着些高架床，总共十几张。这是曾经开酒楼的房东李女士，

　　给员工准备的。

　　11月6日，付完定金，倪先生一家决定再去看一下房子。但他们发现，这次三楼的后房间(事发房间)被锁住了。

　　“其他房间都看了一遍，就是这个房间进不去。”倪先生说，他曾找住在隔壁的房东李女士要钥匙，房东却说没有钥匙，“既然门锁了，我们也不好意思

　　破门而入。”

　　11月28日，倪先生一家付了82万多元的尾款，房子正式交付。他们决定再去查看一番。这一次，一二楼的理发店已经关了。三楼后房间房门依然锁着。

　　“我们走近时，闻到了一股异味，不过当时也没有多想，就以为是里面被子或杂物霉变散发的。”倪先生和家人再度止步门外。

　　11月29日，倪先生换掉一二楼的门锁后，再上三楼。由于房门上锁,倪先生用脚踹开了房间门。“门一打开，一股臭味扑面而来，我用眼睛一瞟，看见了

　　床上的尸体。”倪先生说，“我脑袋里好像什么东西炸开来。”他没命地跑下楼去找家人，同时报警。

　　疑问二：20多天前有个可疑小伙从楼内出来，他与此事是否有关?

　　事发后警方迅速介入调查。尸体已高度腐败。在三楼房间里，警方找到了一张身份证，上面显示：董某，1995年出生，重庆黔江人。

　　房东李女士说，这个董某，应该曾是自己酒楼的员工。他去年来到温州苍南打工，曾到她的酒楼里做服务员，负责上菜。由于生意不好，今年5月酒楼关

　　掉，服务员陆续离开。董某没找到新工作，依然住在这里，他是有房门钥匙的。

　　苍南县公安局刑侦大队重案中队称此事基本排除他杀可能，突发意外可能性较大，“他的体表没有外伤，现场也没有明显的打斗痕迹。”

　　一二楼理发店老板饶先生也说，三楼曾住过四名男服务员，“他们很年轻，都是二十几岁的样子，每晚十点左右下班后，常呼朋唤友来玩。”酒店关门后

　　，这些人就一个个离开了。

　　不过二十多天以前，饶先生忽然看到其中一个小伙，拿着一个行李包从后门出来。饶先生问起来，小伙子回答说，回来拿东西。饶先生当时觉得，房子都

　　卖了，就没把这事告诉李女士。饶先生现在想起来，觉得这个小伙有些可疑。

　　饶先生还回忆，11月6日前后，曾在二楼后间闻到一些异味，“二楼后间是我的厨房，当时以为是死老鼠的味道，就没有在意”。

　　倪先生10月底看房时，屋内并无腐尸，11月6日房门上锁，饶先生开始闻到异味。那么，问题应该就出在10月底到11月6日这几天。

　　而饶先生看到小伙从楼内出来，是在20多天前——大体也就是在这几天。那么，他与腐尸是否有关联?警方仍在进一步调查中。

　　【案例说法】

　　现在，倪先生要求退房。但李女士一家并不同意。

　　李女士说，自己大部分时间在上海为丈夫治病，不了解这幢房子的事，“协议都签好了，房子就是你的了。”

　　这种情况房子该不该退?浙江时代商务律师事务所的陈一来律师说：“该退。”

　　购房人买房是为了安居乐业。新买的房子出现这样的情况，买房人又在现场看到一具高度腐烂的尸体，对买房者来说，精神受到很大冲击，带来的心理压

　　力和心理阴影可想而知。买房者将来肯定无法在这样的房屋里正常生活，无法实现买房安心居住的目的，因而合同目的不能实现。这种情况下，买房人可以提

　　出解除合同并要求返还购房款。

　　从社会公序良俗的角度讲，房子里出现腐尸，成了民间意义上所说的凶宅，将凶宅卖给别人，有违诚实信用原则。因此，无论从合同法角度还是从公序良

　　俗来讲，这样的凶宅对于普通人而言，心理上肯定不能接受。基于这一点，买房人如果想退掉房子，可以申请解除合同，现在双方可以进行协商，在协商不能

　　解决的情况下，买方可以向法院起诉。

　　此外，对于房内藏尸的情况，目前可假定为卖房者不知情。如果一旦查明房东事先知情，买房人还可以要求对方支付一定的赔偿金。

　　【相关阅读】

　　究竟什么是“凶宅”，普通民众一般认为只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”，还有人认为“凶宅”就是主观的感觉，只要房屋内“出过事”

　　或者由于特定环境的影响，认人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。对于“凶宅”，日前并无公认的或权威的界定。那么，究竟什

　　么样的房屋是“凶宅”? “凶宅”可否因某些事情的发生而变成正常房屋呢?

　　“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成

　　立应当符合的要件是:第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单

　　地认定为“凶宅”。第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、

　　煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。

　　买受人得知其买到“凶宅”后一般均主张退房。法院受理的涉“凶宅”买卖纠纷，主要以买受人要求解除或撤销合同为主，而出卖人以房屋为“凶宅”为

　　由要求收回房屋的，在买受人拒绝退房的情况下，难以得到支持。

　　在不明真相购得“凶宅”的情况下，买受人可以主张解除合同，收回购房款;亦可以要求撤销房屋买卖合同，将房屋腾退。

　　买受人“退房”的诉讼请求最终能否得到法院支持，还需审查是否满足如下要件：

　　(1)出卖人知道或应当知道“凶宅”信息。

　　(2)签订合同时，买受人不知道“凶宅”信息。

　　(3)出卖人未及时披露“凶宅”信息。出卖人负有披露“凶宅”信息的义务，这一义务属先合同义务，应当在与买受人完成缔约行为之前妥善披露。否则

　　，出卖人应当承担相应的民事责任。

　　请问：我购买的这辆轿车不符合转入地排放标准，能否按照汽车“三包”的相关规定要求退货？

　　【法律解答】

　　我国对机动车包括家用汽车的各项管理都是严格的，机动车不能落籍，不能取得号牌，就不能上路行驶。按照我国《道路交通安全法》等相关规定，机动

　　车经公安机关交通管理部门登记后，方可上道路行驶。杨先生购买的车因不符合当地排放标准，不能落籍办理牌照，是无法上路行驶的。如果擅自驾驶无牌照

　　的车辆上路行驶，法律难容，必然要受到扣车、罚款、扣分等一系列的严厉惩罚。

　　那么，杨先生是不是可以按照我国汽车“三包”的相关规定要求退货呢？我们知道，“三包”是零售商业企业对所售商品实行“包修、包换、包退”的简

　　称，是指商品进入消费领域后，卖方对买方所购物品负责而采取的在一定限期内的一种信用保证办法。根据2013年10月1日起施行的《家用汽车产品修理、更

　　换、退货责任》规定，只有符合以下情形之一，购买的家用汽车产品才能予以退货：其一，家用汽车产品自销售者开具购车发票之日起60日内或者行驶里程

　　3000公里之内（以先到者为准），家用汽车产品出现转向系统失效、制动系统失效、车身开裂或燃油泄漏，消费者选择退货的，销售者应当负责退货；其二，

　　家用汽车在“三包”有效期内，发生下列情况之一，消费者选择退货的，销售者应当负责退货：

　　（一）因严重安全性能故障累计进行了2次修理，严重安全性能故障仍未排除或者又出现新的严重安全性能故障的；

　　（二）发动机、变速器累计更换2次后，或者发动机、变速器的同一主要零件因其质量问题，累计更换2次后，仍不能正常使用的，发动机、变速器与其主

　　要零件更换次数不重复计算；

　　（三）转向系统、制动系统、悬架系统、前/后桥、车身的同一主要零件因其质量问题，累计更换2次后，仍不能正常使用的；其三，在家用汽车产品“三

　　包”有效期内，符合更换条件，销售者无同品牌同型号家用汽车产品，也无不低于原车配置家用汽车产品向消费者更换的，消费者可以选择退货，销售者应当

　　负责为消费者退货。

　　由此可以看出，杨先生购买的家用轿车仅因不符合转入地的排放标准而无法落籍办理牌照，不在家用汽车产品“三包”应当退货情形之列，是不能按照家

　　用汽车产品“三包”要求进行退货的。但是，因该车不符合当地的排放标准导致无法落籍办理牌照，杨先生可以按照《中华人民共和国合同法》第148条的规

　　定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物

　　毁损、灭失的风险由出卖人承担。”据此，杨先生可以以排放质量不符合当地要求为由主张解除家用轿车买卖合同，要求销售者予以退货。

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